SINTESI DEL PROCESSO VALUTATIVO
- Verifica delle esigenze del cliente
- Individuazione dello scopo della valutazione
- Analisi della tipologia immobiliare della proprietà
- Sopralluogo e studio delle caratteristiche del cespite
- Indagine del mercato locale, volta all’individuazione di tipologie e valori comparativi
- Valutazione con le metodologie opportune
- Comparazione dei risultati e individuazione del giusto valore
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La perizia di un immobile o di un terreno consiste nell’esame tecnico ed economico atto a formulare una valutazione e un giudizio che si esprime mediante una relazione tecnica denominata “perizia immobiliare”. A seconda del quesito al quale si dovrà rispondere esistono numerose tipologie di perizie e consulenze tecniche. Le più frequenti riguardano la stima di immobili. La perizia immobiliare più comune è quella che, in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, mira a stabilirne il suo valore di mercato. Si dovrà innanzi tutto effettuare un’accurata analisi dell’immobile in tutti i suoi aspetti iniziando con il sopralluogo al fine di eseguire un accurato rilievo dello stato dei luoghi, verificare la situazione manutentiva e lo stato di conservazione, nonché la qualità ed efficienza degli impianti. Si dovrà procedere alla successiva verifica della regolarità edilizia e catastale. Acquisite tutte le informazioni necessarie si potrà procedere alla successiva redazione di una dettagliata perizia di stima sulla quale si potranno leggere le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, la conformità urbanistica e catastale, il suo valore e il metodo utilizzato per la determinazione dello stesso.Più di frequente la perizia è necessaria per determinare il valore di un bene immobile quando ci si trova nella condizione di doverlo vendere.
Una perizia, dal latino perìtia da perìtus (esperto), è un’analisi di una situazione, eseguita da un professionista.La perizia immobiliare è un’analisi di un immobile.Il perito è l’unico professionista, per competenze e per ruolo, in grado di effettuare la verifica fra la consistenza immobiliare ed il suo corredo documentale, che rappresenta attività istruttoria fondamentale e propedeutica alla valutazione.Le finalità di una perizia immobiliare, possono essere molteplici, e dettate principalmente dallo scopo per cui la perizia stessa viene richiesta.
La determinazione del giusto valore di mercato dell’immobile nel caso di compravendita, non è l’unico obbiettivo, un’analisi dei documenti a corredo dell’immobile stesso, una ricerca presso gli Enti pubblici dei relativi permessi urbanistici, unitamente ad una ricerca catastale, oltre all’inevitabile sopralluogo presso l’immobile oggetto di perizia, sono le prime mansioni svolte dal perito incaricato, per poter fornire risposte esaustive in merito alla stesura di una buona perizia.Infatti per la determinazione del giusto valore di mercato, parte essenziale è la regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale, (un immobile realizzato senza una regolare autorizzazione non è vendibile ed eventuali atti di compravendita, stipulati in precedenza, possono essere resi nulli), una perizia non può assolutamente non tenere in considerazione questi aspetti già nella fase istruttoria.
La perizia non è obbligatoria, ma è fortemente consigliata.Nel caso di vendita del proprio immobile la perizia è un efficace strumento per la determinazione del valore dell’immobile e per la conoscenza esatta dello stato dei documenti a corredo dello stesso, intraprendere trattative per la vendita con potenziali acquirenti, stipulare preliminari di vendita, sono azioni che possono essere condotte con maggiore incisione se basate su dati certi, forniti essenzialmente da una buona perizia.Nel caso di acquisto di una proprietà immobiliare la perizia permette di evitare spiacevoli sorprese al momento del rogito notarile, o al momento del mutuo con garanzia ipotecaria, avendo la cognizione esatta dello stato documentale dell’immobile che si vuole acquistare.
la perizia deve essere redatta da un professionista, diverso il caso di una “valutazione gratuita“, pratica che viene svolta da persona ritenuta esperta o che perlomeno dovrebbe essere tale, che prevede tempi di esecuzione pressoché immediati, in forma rigorosamente verbale poiché non abilitato alla forma scritta e soprattutto che deve, per ovvi motivi, dare per scontato la regolarità dei documenti a corredo dell’immobile, mirata essenzialmente ad attribuire il potenziale valore di mercato all’immobile. Fermo restando la possibilità di ottenere un valore dell’immobile relativamente analogo a quello scaturito da una perizia, le differenze sono sostanziali, infatti il valore scaturito da una valutazione gratuita è basato su supposizioni, suscettibile di variazioni conseguenti a successive verifiche, mentre il valore scaturito da una perizia è il risultato scaturito da una fase istruttoria attenta e condotta in modo professionale, da una fase di accertamento dello stato dell’immobile con sopralluoghi e da una fase di valutazione finale condotta dal perito sulla base dei dati raccolti.
